农村房屋拆迁：全面解读管理细则与规定

农村房屋拆迁管理条例（细则）解析

为保障拆迁户的合法权益，促进建设项目的顺利进行，国家制定了一套详细的农村房屋拆迁管理条例（细则）。这一条例涵盖了拆迁程序、补偿标准设定以及安置方式等多个方面，确保拆迁工作的公正性、合法性和合理性。

一、拆迁程序

拆迁工作必须依法进行，严格按照规定程序操作。任何需要拆迁房屋的单位，必须向房屋拆迁管理部门提出申请，并领取房屋拆迁许可证。申请时，需要提交以下文件资料：

1. 建设项目批准文件。

2. 建设用地规划许可证（含规划定点红线图）。

3. 国有土地使用权批准文件。

4. 拆迁计划和拆迁方案。

5. 金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明。

6. 如果拆迁人委托其他单位进行拆迁，需要提供委托合同。

房屋拆迁管理部门在收到申请人提交的全部文件资料后，应当在30日内进行审查。如果符合条件，将颁发房屋拆迁许可证；如果不符合条件，则应当书面答复申请人。

拆迁范围确定后，房屋拆迁管理部门会书面通知工商、规划、房管、国土等有关部门，暂停办理拆迁范围内的相关手续，如营业执照、新建、扩建、改建房屋、转让、租赁、抵押房屋和房屋析产、改变房屋和土地用途等。暂停期限最长不得超过一年，如果需要延长，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长的期限也不得超过一年。

拆迁许可证颁发后，房屋拆迁管理部门需要在七日内将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等有关事项登报公告。拆迁人需要在公告之日起七日内，向被拆迁人发送房屋拆迁通知书，并做好宣传、解释工作。

二、补偿标准

补偿标准的设定综合考虑了房屋本身的市场价值、土地的属性以及附属设施等多重因素，确保给予被拆迁户合理公正的补偿。具体的补偿项目通常包括：

1. 房屋补偿费（房屋重置费）：用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，根据被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

2. 周转补偿费：用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

3. 奖励性补偿费：用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利，如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房。奖励性补偿费的具体标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

农村房屋拆迁补偿价通常由宅基地区位补偿价和被拆迁房屋重置成新价构成，计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。如果选择货币补偿，拆迁人需要向被拆迁人支付补偿款，补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。

如果拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置，拆迁人与被拆迁人需要按照确定的拆迁补偿款与安置房屋的市场评估价款结算差价。在某些特殊情况下，如经济适用住房安置被拆迁人，则不需要进行差价结算。

对于被征地的村或者村民小组建制撤销的情况，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根据土地市场的实际情况制定并公布。

对于被征地的村或者村民小组建制不撤销的情况，如果具备易地建房条件，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。如果被拆迁人使用新宅基地，所需费用由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。

三、安置方式

拆迁户的安置方式主要有货币补偿和产权置换两种。被拆迁人可以根据自己的实际情况和意愿选择合适的安置方式。

1. 货币补偿：拆迁人按照规定的补偿标准，向被拆迁人支付货币补偿款。被拆迁人可以自行安排居住和生活。

2. 产权置换：拆迁人提供与被拆迁房屋价值相当的产权房屋，与被拆迁人进行置换。被拆迁人可以获得新的房屋产权，并搬入新居。

在拆迁过程中，如果拆迁户对补偿方案有疑虑或不满，可以依法申请行政复议或发起行政诉讼，以维护自己的合法权益。同时，政府及相关部门也应加强拆迁工作的监督管理，确保拆迁行为的合法性和公正性。

四、特殊情况的处理

在农村房屋拆迁过程中，还会遇到一些特殊情况，如历史遗留问题、争议解决等。对于这些情况，需要采取灵活合理的处理方式。

1. 历史遗留问题：对于历史遗留的房屋拆迁问题，需要根据具体情况进行调查和评估，并按照相关政策法规进行妥善处理。同时，需要加强宣传教育工作，提高拆迁户的法律意识和维权能力。

2. 争议解决：在拆迁过程中，如果被拆迁人对拆迁补偿或安置方式有异议，可以通过协商、调解等方式解决。如果协商不成，可以依法申请行政复议或发起行政诉讼。政府部门也应积极介入调解，帮助双方化解矛盾，维护社会稳定。

五、法律责任

在农村房屋拆迁过程中，拆迁人和被拆迁人都应遵守相关法律法规和政策规定。对于违反规定的行为，将依法追究法律责任。

1. 拆迁人如果未按照规定程序进行拆迁或未支付补偿款，将被责令改正并承担相应的法律责任。

2. 被拆迁人如果阻碍拆迁工作或恶意要求不合理补偿，也将承担相应的法律责任。

农村房屋拆迁管理条例（细则）的制定和实施，为拆迁工作提供了明确的指导和规范。政府部门、拆迁人和被拆迁人都应遵守相关规定，共同推动拆迁工作的顺利进行。同时，社会各界也应加强对拆迁工作的监督和关注，促进拆迁工作的公正性和透明度。